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房地产行业

房地产行业发展现状

目前,房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位,单从房地产行业自身产业增加值来讲,2016年达到4.9万亿,占当年GDP比例为6.68%。同时,近10年占GDP比例一直持续上升。从土地出让金与财政收入层面来看,2017年,全国300个城市各类土地成交出让金4.1万亿元,同比增长39.3%,其中,住宅用地出让金3.4万亿元,同比大幅增长46.7%。相较于2017年全国财政收入23万亿,土地出让金达到了17.8%的比例,对于财政收入举足轻重。从占固定资产投资比例来看,房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。商品房销售规模不断上升,销售额近10年来持续上升,仅2014年-2015年短暂回调。2016-2017年爆发式增长。销售面积也经历了持续的上升。从2016年四季度开始经过多层次多角度的调控政策成功压制了销售均价的上涨。土地市场持续火热,从土地成交面积整体趋势看,2013年以来,土地成交面积大部分时间处于同比负增长,而销售面积不断上升,导致库存量持续走低。2017年,全国300个城市各类土地成交量开始回升,共成交17.3亿平方米,同比增长11.8%,其中,住宅用地成交8.3亿平方米,同比增长21.7%。成交楼面价逐年走高,2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2362元/平方米,较2016年上涨25.5%。其中住宅用地楼面均价为4031元/平方米,同比上涨21.6%;商办用地为2391元/平方米,同比上涨18.6%。由于政府多套政策的出台,以“限地价、竞配建”、“限地价、限售价”这类政策为主,压制了土地成交的溢价率。

综合来看,房地产行业在我国国民经济中占有举足轻重的地位,关系到民生,也关系到经济增长。政府会持续地对房地产行业加以调节和管控,一方面是防止市场过热,同时也要防止快速下跌,保持市场整体稳定、可持续健康发展。

房地产行业发展趋势

房地产作为中国经济的重要支柱之一,预期未来也将随着GDP稳定增长而逐步增长,对经济影响的比例可能会略有下降,但预期总量仍有上升空间。随着人口持续增长,城镇化还远未完成,人均居住面积与品质尚有提升空间,住宅基本保障逐步落实,以及对现有市场份额的重新切分,住宅地产仍为市场主流。另一方面,商业地产机会也逐渐显现。考虑商业地产稳定的现金流和收益贡献,主流房企纷纷提出要加大未来自持商业的比例。从商业地产市场整体来看,过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加,近几年存量开始减少,商业地产的风险逐渐降低。产业地产成为新趋势,包括新城开发模式和商务运营模式等。文旅地产走上快车道。以文旅项目为切入点和加分项,依赖住宅项目销售回笼现金流。住宅租赁市场前景远大。十九大报告提出:“建立租售并举的住房制度”,住房租赁市场得到了高度重视,受到社会各界空前关注,政府先后出台多个政策,多种市场参与者从多角度支持住房租赁市场发展,目前租房市场的前景开阔。

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